Мінуси апартаментів. Оманлива доступність: плюси і мінуси купівлі апартаментів

1. Більш низька ціна

Різниця в ціні між звичайними квартирами і апартаментами становить близько 10-15%, хоча в деяких випадках може досягати і 30%.

Однак в умовах падіння доходів населення зростає пропозиція недорогого традиційного житла, завдяки чому різниця у вартості між апартаментами і звичайними квартирами знижується.

2. Свобода планувальних рішень

Досить жорсткі вимоги до планування і перепланування для звичайних квартир до апартаментів не пред'являються, що випливає з їх правового статусу (нежитлові приміщення). Зокрема, в апартаментах немає розмежування на житлові та нежитлові зони, що дозволяє організувати приміщення різного призначення практично в будь-яких частих апартаментів.

Для порівняння, санвузли та мийки в традиційних квартирах повинні розміщуватися в певних місцях. Є постанова, що забороняє перенесення санвузла або кухні на місце в квартирі, розташоване над житловими приміщеннями сусідів знизу.

3. Звільнення від податку на майно в разі використання апартаментів в якості майстерень, ательє і студій

Згідно з пп. 14 п. 1 ст. 407 Податкового кодексу РФ, фізичні особи, які використовують апартаменти виключно в якості майстерень, ательє і студій, звільняються від сплати податку на майно.

недоліки апартаментів

1. Високі податки

З точки зору податкового законодавства апартаменти належать до «інших приміщень» і в загальному випадку обкладаються податком на нерухомість за ставкою в 2% від кадастрової вартості.

Для власників апартаментів в торгово-офісних центрах Москви введена пільгова ставка в 0,5% від кадастрової вартості. Однак навіть ця ставка суттєво перевищує ставку податку на майна на звичайні квартири (0,1 - 0,3% від кадастрової вартості). При цьому для отримання пільги апартаменти повинні відповідати ряду вимог (дивіться докладніше у статті). Станом на кінець жовтня 2016 року в список апартаментів Москви, власники яких можуть розраховувати на пільгу, увійшли лише 7 об'єктів.

При покупці апартаментів неможливо отримати податкове вирахування з податку на доходи фізичних осіб (Звільнення від податку в 13%), який кожен громадянин Росії може отримати раз в житті при купівлі житла.

2. Знижені вимоги до освітленості, шумоізоляції та інсоляції

На апартаменти не поширюються санітарні правила і норми, встановлені для житлових приміщень і встановлюють рівень освітленості, шумоізоляції та інсоляції. Тому забудовники часто не виконають ці норми в тих випадках, коли це забезпечує їм економію коштів.

3. Неможливість отримати постійну прописку

Апартаменти на дають права постійної прописки, яка, зокрема, необхідна для користування інфраструктурою міста в повній обсязі.

Можлива реєстрація за місцем перебування у випадках, якщо апартаменти знаходяться під управлінням спеціалізованих установ, до яких відносяться готелі, будинки відпочинку та інше. У цьому випадку реєстрацію може оформити відповідне спеціалізована установа. Однак таку реєстрація потрібно продовжувати кожні п'ять років.

4. Можлива відсутність інфраструктури в околицях

Так як апартаменти не відносяться до житла, на них не поширюються і вимоги по створенню навколо міста всієї необхідної для життя інфраструктури (школи, дитячі садки, поліклініки та ін.).

Вимоги до забезпечення паркувальними місцями і озеленення прибудинкової території для апартаментів нижче, ніж для житлових будинків.

Також забудовники не зобов'язані облаштовувати прилеглу до комплексу апартаментів територію для відпочинку і занять спортом дорослих і дітей.

5. Можливе сусідство з жвавими офісами

Часто апартаменти розташовуються в одній будівлі з жвавими офісними приміщеннями, що може створювати незручності для відпочинку і занять спортом. З особливими проблемами можуть зіткнутися матері з колясками і маломобільні групи населення.

6. Високі тарифи на обслуговування

Тарифи на комунальне обслуговування і утримання будинку для власників апартаментів зазвичай вище, ніж для власників традиційних квартир, так як у випадку з апартаментами керуючі компанії самі встановлюють тарифи. При цьому вартість цих послуг для апартаментів розраховується за тарифами юридичних, а не фізичних осіб.

На апартаменти не поширюються положення Житлового кодексу про порядок управління спільним майном будинку. Тому жителі апартаментів не мають можливості впливати на тарифи, що встановлюються керуючою компанією.

Як показує практика, власники апартаментів платять за комунальне обслуговування і утримання будинку на 15 - 35% більше, ніж власники звичайних квартир.

7. Шум від сусідів, які використовують апартаменти в якості майстерень

Незважаючи на те, що апартаменти в основному використовуються для постійного і тимчасового проживання, вони також можуть використовуватися в якості майстерень, ательє і студій (що більше відповідає їх статусу). В цьому випадку ви можете стати заручником постійних шумів з боку сусідніх апартаментів-майстерень, так як вимоги щодо збереження тиші, що пред'являються до жителів звичайних квартир, на власників апартаментів не поширюються.

Також може виявитися, що в силу роду діяльності ваших сусідів, в безпосередній близькості від вашої квартири буде переміщатися велика кількість незнайомих людей, що буде порушувати відокремленість вашого проживання.

8. Небезпека проживання в апартаментах, що виникли в результаті реконструкції колишніх промислових будівель

Часто апартаменти з'являються в результаті реконструкції старих промислових будівель, де в минулому розміщувалися виробництва, діяльність яких відбилося на екологічну безпеку будови і грунту, а також вплинуло на міцність несучих конструкцій.

Чи варто купувати апартаменти?

Проживання в апартаментах обходиться дорожче і пов'язано з певними незручностями, що компенсується нижчою ціною цього виду житла. Перед тим, як купувати апартаменти, ви повинні зважити всі за і проти, щоб вирішити для себе, чи компенсує більш низька ціна на апартаменти все ті позбавлення і незручності, які ви будете змушені терпіти під час проживання в них.

Багато забудовників і продавці апартаментів заявляють, що з часом апартаменти можна буде перевести в категорію житлової нерухомості. Але на практиці це можливо лише тільки в тому випадку, якщо вони будуть відповідати всім вимогам до житлової нерухомості. Але апартаменти спочатку будуються без дотримання ряду вимог, що пред'являються до житла. Тому перевести апартаменти в житло зазвичай або неможливо, або вимагає великих витрат.

Термін «апартаменти» активно використовується в Росії протягом останніх десяти років. І якщо раніше це поняття було нечітким і розмитим, то сьогодні під ним мається на увазі абсолютно конкретний вид нерухомості. «Апартаменти» називають:

• Розкішні номери в готелях;
• Просторі квартири, розташовані в престижних житлових комплексах;
• Квартири з панорамним склінням.

Незважаючи на те, що російське законодавство вже давно дало чітке визначення поняттю «апартаменти», їх правовий статус досі викликає сумніви у деяких експертів.

«Розглянемо, які ж плюси і мінуси має новий формат нерухомості, а також спробуємо дати точне визначення його правового статусу »

З юридичної точки зору термін «апартаменти» розшифровується чинним законодавством досить бідно. До квітня 2011-го року діяв наказ Ростуризму № 86 від 21.07.2005 р (нині втратив силу), згідно з яким під апартаментом мався на увазі номер, площа якого не менше 40! квадратних метрів, що складається з двох і більше житлових кімнат і оснащений повним санвузлом і кухонним обладнанням.

У січні 2011-го року було видано наказ Міністерства спорту і туризму РФ № 35 (набув чинності 15.04.2011г.), Згідно з яким апартамент не може розглядатися як окремий вид нерухомості. Під цим словом мається на увазі одна з вищих категорій номерів, розташованих в засобах розміщення. До останніх відносяться готелі, готелі, будинки відпочинку, пансіонати, мотелі, санаторії та інші об'єкти. Іншими словами, апартамент - це комфортабельний номер в будь-якому із засобів розміщення, який обладнаний меблями та інвентарем відповідного класу і призначений для тимчасового проживання.

Так виглядає ситуація з правової точки зору. Але, за словами фахівців, на практиці сьогодні виділяються чотири основних види апартаментів:

• Сервісні апартаменти;
• Апарт-готелі;
• Кондо-готелі.

Приміщення, розташовані в трьох перших категоріях нерухомості, здаються в оренду (як довгострокову, так і короткострокову). Незалежно від того, на який період орендовані номера, всім проживають в них забезпечується готельне обслуговування. Але існує і такий вид готелів, в яких нерухомість можна придбати у власність. Це кондо-готелі. Як правило, частина номерів в них здається в оренду, а частина виставляється на продаж.

Головною причиною їх появи в Росії (зокрема, в Москві) став дефіцит майданчиків під житлове будівництво, а також не відновився після кризи низький попит на офісні приміщення. Декілька факторів, в тому числі і постанова московського уряду № 714-ПП, що вводить заборону на точкове будівництво, змусило столичних девелоперів шукати обхідні шляхи для порятунку своїх інвестицій.

Перехід до нового формату нерухомості (апартаментів) став для столичних забудовників оптимальним варіантом. Сьогодні багато девелоперів перетворюють офісні будівлі в невеликі блоки, які обладнані всім необхідним для комфортного проживання, після чого здають такі блоки в оренду або продають. Таким чином в рамках одного проекту забудовнику вдається поєднувати офісні, житлові та торгово-розважальні площі. Але варто врахувати, що житловими приміщеннями апартаменти можуть називатися тільки умовно.

У чому відмінність апартаментів від класичних квартир?

Головною відмінністю апартаментів від класичних квартир є юридичний статус. Відповідно до ст.16 ЖК РФ до житлових приміщень належать такі об'єкти:

• Житловий будинок (частина житлового будинку);
• Квартира (частина квартири);
• Кімната.

Необхідною характеристикою будь-якого виду житла служить його функціональне призначення. згідно російським законам житловим є ізольоване помешкання, яке підходить для постійного проживання громадян і відповідає встановленим санітарним і технічним нормам, а також іншим вимогам законодавства.

Готелі (апартаменти), будинки відпочинку, санаторії, пансіонати, готелі та інші засоби розміщення мають інше функціональне призначення. Вони використовуються для тимчасового перебування громадян, на відміну від місць їх постійного проживання.

Таким чином, з правової точки зору апартаменти є нежитловим приміщенням, навіть незважаючи на той факт, що при зведенні об'єкту забудовник може дотримуватися всі необхідні технічні та санітарні норми.

мінуси апартаментів

Варто відзначити, що наявність таких негативних чинників, як статус нежитлового приміщення і неможливість прописки, не відлякує від апартаментів потенційних покупців. Це пояснюється тим, що їх контингент досить специфічний - топові менеджери великих компаній, співробітники іноземних фірм, бізнесмени, більшу частину часу проводять у відрядженнях.

Для таких людей головне значення має місце розташування об'єкта і наявність готельного сервісу, а зовсім не проблема прописки. Крім того, інтерес до покупки апартаментів нерідко виявляють клієнти, у яких вже є власне житло, іноді навіть не одне.

плюси апартаментів

Безумовно, крім мінусів у апартаментів є і свої плюси. До головних достоїнств такої нерухомості можна віднести її вигідне місце розташування (власники апартаментів можуть жити в безпосередній близькості від місця роботи, іноді навіть в тій же будівлі). Жителі апартаментів отримують можливість користуватися готельним сервісом і послугами торгово-розважальних закладів, що входять в структуру комплексу.

До безперечних плюсів апартаментів можна віднести і свободу в оформленні таких приміщень. Крім цього, категорія нежитлового приміщення дає можливість реєструвати в ньому юридичні особи. Це дуже зручно для деяких компаній, так як дозволяє організувати в апартаментах представницькі «front office» з переговорними кімнатами.

Ринок житлової та комерційної нерухомості неймовірно великий. Пропонуючи об'єкти житла, ріелтори часто називають квартиру апартаментами. Цей термін стає своєрідним символом успіху, розкоші, незалежності і багатства.

Але чи однакові ці поняття - квартира і апартаменти? Навіть самий поверхневий погляд визначить, що це абсолютно різні речі. Розглянемо, чим відрізняються апартаменти від квартири. Визначимо, наскільки істотні ці відмінності, і чому слід чітко розмежовувати ці поняття.

Що таке квартира?

Загальноприйнятим вважається наступне визначення. Квартира - це вид відокремленої нерухомості, використовуваної як для проживання на постійній основі, так і для здачі в оренду. Вона володіє окремим входом і повністю пристосована для нормального життя: є всі необхідні комунікації, опалення, водопровід, каналізація. Квартири неоднакові, вони відрізняються один від одного різним розташуванням в місті, площею, типом будови житлового будинку, його поверховості та багатьма іншими параметрами. Але, незважаючи на всі відмінності, квартири становлять один певний сегмент - житлова нерухомість, або житловий фонд.

Пропозицій з продажу квартир на вітчизняному ринку нерухомості досить: це і та вторинне житло. Квартири, виставлені на продаж, можуть бути чудово відремонтовані, але, як правило, не мебльовані.

Апартаменти: що це таке

Квартири, оснащені сучасними комунікаціями, чудовою меблями і розташовані в готельних комплексах, називаються апартаментами. Це елітний нерухомості підвищеної комфортності, який використовується для тимчасового проживання заможних гостей. Основними характеристиками подібного об'єкта є сучасний стильний дизайн і повна забезпеченість побутовими та технічними комунікаціями. Проживання в апартаментах можливо виключно на тимчасовій основі.

Іншими словами, апартаменти - це непостійне житло, ідентичне готельному номеру. І як в класичному номері готелю, неодмінним атрибутом проживання в ньому є повне обслуговування у зручний для гостей час, що включає весь комплекс робіт з прибирання, заміни білизни, надання паркувальних місць, послуг спеціалізованої охорони, та інших об'єктів інфраструктури.

Цей вельми популярний в курортних зонах і мегаполісах. Найчастіше заможні громадяни купують апартаменти в безпосередній близькості від роботи з міркувань економії часу. Комфортабельні комплекси, так звані апарт-готелі, зводяться в достатній близькості від моря або ділового центру міста.

Потенційному покупцеві пропонуються різні типи апартаментів, найбільш поширені з них з однією спальнею і західні варіанти «студіо», в яких вітальня поєднується з кухнею. Втім, на ринку продаються апартаменти з 2 і 3 спальнями, а також багаторівневі приміщення. Різниця між апартаментами і квартирою полягає в тому, що покупець апартаментів набуває житлове приміщення з сучасним ремонтом, стильними меблями і вбудованою технікою.

Юридичний статус апартаментів

У російському законодавстві поняття «апартаменти» не закріплено, в той же час терміну «житлове приміщення» дано досить розлоге визначення. Їм визнається окреме приміщення в складі нерухомого майна, придатне для проживання на постійній основі і відповідає встановленим нормативам санітарних, технічних та інших експлуатаційних правил. Законодавство в якості житлового передбачає такі види приміщень: будинок або його частина, квартира або частка в ній, кімната. Термін «апартамент» не відноситься до сегменту «житлова нерухомість». Іншими словами, на питання про апартаменти: що це таке, - можна відповісти, що це житлове приміщення в нежитловому будинку.

Відмінності квартири від апартаментів

Отже, апартаменти не мають відношення до житлового фонду, тому створювати їх можна в будівлях будь-якої спрямованості, наприклад, офісних. Для приміщення статусу «квартира» приналежність до житлового фонду обов'язкове. Крім того, існують відмінності цих понять і в інших площинах:

• за вимогами постанови Держстандарту площа апартаментів не повинна бути менше 40 м 2, а кількість кімнат - 2 і більше, обов'язковим вважається наявність санвузла та кухні;
• подібних вимог не висувають до квартири, в якій може бути всього одна кімната значно меншою площею.

Більш детально розглянемо кожне відміну апартаментів від квартири.

вартість

Експерти ринку нерухомості відзначають, що ціна апартаментів зазвичай нижче вартості квартири аналогічного типу на 10-15%, але експлуатаційні витрати завжди вище. Це обумовлено тим, що вартість комунальних послуг для власників апартаментів істотно вище їх вартості для власників житлової нерухомості. Зокрема, послуги опалення вище на 20-30%, водопостачання та водовідведення - на 12-25%. Представлені цифри неоднозначні, ціни на послуги ЖКГ залежать не тільки від регіональної схильності, але і від характеру з'єднання інженерних комунікацій з мережами ресурсоснабжающих організацій. Наприклад, якщо послуги поставляються через посередників, то платити за них доведеться ще більше.

Відсутність поняття «апартаменти» в складі житлової нерухомості не дає можливості їх власникам оформити субсидії на оплату комунальних послуг за умови, що розміри їх сумарних щомісячних доходів за останні 6 місяців не перевищують встановлених нормативів. Власники апартаментів не можуть скористатися пільгами, регламентованими Житловим кодексом. Чим відрізняються апартаменти від квартири, крім вартісних характеристик?

особливості реєстрації

Придбання квартири передбачає можливість постійної прописки за адресою житла. Зареєструватися в апартаментах за місцем проживання неможливо в силу того, що юридично житлом вони не є.

Питання про можливість тимчасової реєстрації в апартаментах до цих пір залишається неясним, хоча прямої заборони на здійснення такого права у власників апартаментів, придбаних в будівлях, що мають статус апарт-готелю або готелю, не існує.

Відсутність об'єктів соціальної значущості

Вирішуючи, яке придбання вигідніше - апартаменти або квартира, слід пам'ятати, що забудовник подібних будівель не несе зобов'язань по будівництву об'єктів соціальної інфраструктури. Власне, цим фактором пояснюється відносна дешевизна апартаментів - забудовник готельних комплексів, Як правило, не зводить шкіл, дитячих садів і поліклінік.

Притому що ріелторами ця проблема зазвичай не піднімається або згладжується запевненнями, що забудови апарт-готелів здійснюються в районах з усталеною інфраструктурою, не варто про неї забувати. У мегаполісах обсяги будівництва і реалізації таких комплексів досить значні, і соціальні об'єкти не кожного району можуть забезпечити приріст незареєстрованих користувачів.

Керівництвом містобудівного департаменту Москви планується затвердити будівельні норми, які зобов'язують забудовника зводити об'єкти інфраструктури паралельно з будівництвом готельних комплексів. Швидше за все, введення подібних зобов'язань підніме вартість апартаментів до ціни квартир.

Дозвіл на перепланування апартаментів не потрібно

Чим відрізняються апартаменти від квартири ще? Тим, що необхідність або можливість перепланування цих приміщень регламентуються загальними положеннями Містобудівного кодексу, згідно з яким дозволу не потрібно, якщо передбачувані зміни не несуть конструктивних змін і не змінюють рівень надійності і безпеки нежитлової будівлі. І якщо відсутність дозволів вельми спрощує проведення перебудов в приміщенні апартаментів, то існує чимало проблем в організаційних особливостях функціонування подібних будівель.

Складнощі управління нежитловими будівлями і різниця в величині податку на майно

Відповідно до Житлового кодексу, технічні приміщення багатоквартирного будинку (горища, підвали та ін.) Знаходяться в частковій власності власників житлових приміщень. Для апартаментів така норма не передбачена. Тому покупець, що придбає їх, повинен пам'ятати, що право власності на решту будівлі та інженерні мережі знаходиться у забудовника, і він може нав'язувати власникам послуги вигідною йому керуючої компанії.

До того ж прийнятим законодавством з 2015 року має велике значення підвищується податок на майно, розрахунок якого тепер буде здійснюватися виходячи з І якщо ставка податку на житло становить 0,1% і застосовуються досить вражаючі пільги, то нежитлова нерухомість, до якої належать і апартаменти, обкладається за значно вищою ставкою.

характер придбання

Відмінність апартаментів від квартири проявляється і в цілях придбання. Купівля апартаментів, як правило, носить інвестиційний характер, т. Е. В більшості випадків вони купуються для отримання прибутку, в той час як придбання квартири носить яскраво виражену соціальну підгрунтя - проживання.

Якщо власник апартаментів реєструється як ІП і декларує доходи від здачі майна в оренду, то права на звільнення від податків при реалізації цих приміщень він не має, навіть якщо вони перебували у власності більше 3 років.

Усвідомлюючи відмінності, потенційному покупцеві простіше вирішити, яке приміщення йому підходить більше - апартаменти або квартира. Що краще саме для нього і переслідуваних їм цілей, знає тільки він. Від характеру придбання, можливостей, необхідності або інших умов залежить статус майна, що купується. Тепер, обдумуючи майбутнє придбання, можна чітко уявити, чим відрізняються апартаменти від квартири.

Останнім часом стрімко розвивається такий формат нерухомості, як апартаменти - приміщення, що не належать до житлового фонду, але придатні для проживання. Вони активно закладаються в проекти адміністративних будівель і готельних комплексів.

«Обсяг пропозиції апартаментів за підсумками 2015 року склав близько 693,3 тис. Кв. м в 97 проектах, з яких 21 належить до реконструкції будівель. Обсяг пропозиції апартаментів продемонстрував позитивну динаміку на 12,4%, тоді як в 2014 році цей показник становив 48,2% », - говорить, керівник аналітичного і консалтингового центру Est-a-Tet.

На частку апартаментів зараз, за \u200b\u200bйого оцінкою, припадає 26% на ринку новобудов. Заступник генерального директора по аналітиці та консалтингу компанії «НДВ-Нерухомість» Єлизавета Гудзь призводить близькі цифри - 28%. Найбільші серед вийшли на ринок в минулому році - «Тушино 2018», «ЗілАрт», «Символ», SREDA тощо.

Головна перевага апартаментів перед традиційною житловою нерухомістю - відносно низька ціна.

«Апартаменти відрізняються більш доступними цінами в порівнянні з квартирами в новобудовах, що мають аналогічні характеристики. Різниця у вартості може становити 20-25% », - говорить Гудзь.

Як уточнив Богданюк, за підсумками 2015 року середньозважена ціна на апартаменти перебувала на рівні 357,2 тис. Руб. / Кв. м.

«Сегмент апартаментів став розвиватися через відсутність вільних майданчиків в столиці під будівництво житла. Спочатку девелопери вводили їх в складі бізнес-центрів, потім в апартаментними комплекси стали перетворювати колишні фабрики або заводи. Спочатку цей формат нерухомості був розрахований на успішних бізнесменів, які використовували це житло для тимчасового проживання », - говорить Владислав Мельников, старший віце-президент, що фінансує проект МФК Match Point.

Традиційно апартаменти купували в якості другого житла, але зараз ситуація змінилася.

«Ми бачимо, що цільова аудиторія ринку апартаментів і житла змішалася. Важливим плюсом при виборі апартаментів є їх вартість. Аналогічна квартира (по розташуванню, метражу) буде коштувати сьогодні на 10-15% дорожче апартаментів », - розповідає, директор з девелопменту та розвитку loft-проектів KR Properties.

Проте, здійснюючи таку покупку, слід врахувати, що є цілий ряд підводних каменів, які випливають з хиткого правового статусу апартаментів.
«Сам термін ніяк не закріплений ні на регіональному, ні на федеральному рівні, однак можна говорити про те, що апартаменти, будучи по суті своїй житловою нерухомістю, регулюються законодавчо і оподатковуються за принципом комерційної. І тут є свої плюси і мінуси », - говорить керівник практики вирішення спорів ІФК« Горизонт Капітал »Василь Іцков.

Проблеми з пропискою

З точки зору закону апартаменти є нежитловим приміщенням, що не призначені для постійного проживання громадян, таким чином, навіть будучи власником і постійно проживаючи в такому приміщенні, реєстрація в ньому неможлива. Втім, тут є лазівка. Отримати реєстрацію можна, якщо апартаменти розташовані в готелі.

«Апартаменти не є житловими приміщеннями, отже, реєстрація в них за місцем проживання неможлива. Реєстрація ж за місцем перебування в нежитлових приміщеннях здійснюється тільки тоді, коли відповідне приміщення входить в сферу ведення спеціалізованої установи - готелі, будинки відпочинку, лікарні і т.п. Обов'язок по реєстрації лежить в цьому випадку на адміністрації відповідної установи (п. 14 Правил № 713). Якщо ж приміщення для тимчасового проживання не є частиною готелю чи іншого засобу проживання (а ми ведемо мову саме про них), то обов'язок по реєстрації просто-напросто відсутній », - пояснює Марія Понаморева, старший юрист адвокатського бюро A2.

Варто відзначити, що готельна реєстрація, хоча дає всі ті ж права, що і реєстрація в житловому будинку, вимагає продовження кожні п'ять років.

«Тимчасова реєстрація на п'ять років наділяє власника апартаментів тими ж правами, що і жителя звичайної московської квартири, тобто він може прикріпитися до місцевій поліклініці, віддати дитину в школу або дитячий сад, тому апартаменти стали купувати, в тому числі, сім'ї з дітьми» , - говорить Мельников.

складне оподаткування

Оскільки апартаменти не відносяться до житлового фонду, тут не можна отримати податкове вирахування (звільнення від податку в 13%). При цьому податки беруться за вищою ставкою.

«Різниця в розмірі податків становить близько 20-25%. Наприклад, за квартиру за 5 млн руб. власник буде платити 4 тис. руб. в рік, а за апартаменти за 4 млн руб. - 20 тис. Руб. », - каже Богданюк.

У разі визначення податкової бази виходячи з кадастрової вартості апартаментів розмір ставки податку буде 0,5%, якщо апартаменти не розташовані в адміністративно-діловому або торговому центрі (комплексі); їх призначення відповідно до кадастровим паспортом об'єкта нерухомості або документами технічного обліку не передбачає розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування і побутового обслуговування або подібні об'єкти фактично там не розміщені; їх кадастрова вартість не перевищує 300 млн руб.

«Якщо апартаменти не відповідають якому-небудь з вищевказаних умов, то ставка податку складе 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Для порівняння, ставка податку щодо житлових приміщень становить 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ) », - говорить Понаморева.

«При покупці слід звернути увагу на ряд чинників, які впливатимуть на подальшу вартість володіння об'єктом нерухомості. Наприклад, абсолютно точно необхідно вивчити початкову документацію на будівлю. Якщо присутній офісно-торгове призначення або громадське харчування, то податок на такого роду об'єкти складе 1,2-2%, якщо ж призначення інше, наприклад готель, то податок складе 0,5% », - радить Подусков.

У той же час кадастрова вартість житлового та нежитлового приміщення в деяких районах може відрізнятися в рази, причому житлові об'єкти будуть дорожче.

«Таким чином, в деяких випадках в грошовому вираженні податок на апартаменти буде нижче, ніж на аналогічну за показниками квартиру», - зауважує Подусков.

Керуюча компанія сама встановлює тарифи

На відміну від житлової (з точки зору закону) нерухомості до апартаментів не пред'являються вимоги, закріплені в ЖК, щодо порядку управління спільним майном. Таким чином, жителі апартаментів ніяк не можуть впливати на тарифи, які виставляє керуюча компанія за експлуатацію будівлі і прилеглої території та інфраструктури. Тому, як правило, платежі для власників апартаментів виявляються вищими.

"В середньому комунальні послуги в апартаментах вище, ніж в квартирах, на 15%. Разом різницю у вартості між квартирою і апартаментами за рахунок більш високої податкової ставки і комунальних платежів власники апартаментів можуть зрівняти з покупкою квартири через 50 років в середньому », - каже Богданюк.

Інфраструктура ніяк не регламентована

Оскільки житлом апартаменти не є, ніяких зобов'язань девелопер перед мешканцями не несе.

«Девелопер не зобов'язаний упорядковувати прилеглу до об'єкта територію. Тому питання про роботи, які планується провести, слід задавати одним з перших. Від цього ж також залежить рівень вашого комфорту. Чи будуть створені дитячі майданчики, посаджені дерева? Яким чином будуть організовані маршрути руху транспорту і пішоходів? Якщо комплекс апартаментів має на увазі не тільки житловий, а й офісний кластер, то на останнє запитання варто звернути підвищену увагу - маршрути руху матусь з колясками і клерків, що біжать на перекур, повинні бути розведені », - радить керівник архітектурної майстерні T + T Architects.

Сусідство житлового та офісного простору, яке можливо в апартаментах, варто заздалегідь враховувати насамперед тим, хто збирається там жити. Робочий колектив за стіною, постійні візитери, кур'єри - не дуже комфортне сусідство. А якщо розглядати покупку апартаментів для організації офісу, то слід врахувати, що деякі девелопери намагаються обмежити таку можливість. Наприклад, видають обмежену кількість автомобільних пропусків на територію.

Чи не поширюються санітарні норми

«Одним з моментів, які важливо враховувати, купуючи апартаменти, є те, що на ці об'єкти нерухомості не поширюються норми СанПіН, встановлені для житлових приміщень і обумовлюють відповідний рівень освітленості, шумоізоляції та інсоляції. Це покупцеві потрібно проконтролювати самому », - каже Труханів.

При цьому нерідкі випадки, коли апартаменти з'являються в старих промислових будівлях, які пройшли реконструкцію. Лофти, безперечно, мають свою чарівність, але, набуваючи подібну нерухомість, важливо вивчити історію будівлі, в якому була проведена реновація.

«Перш за все, дізнатися, якого типу виробництво діяло в цих стінах. Якщо діяльність цього підприємства тим чи іншим чином була пов'язана з хімічним виробництвом або з шкідливими відходами, цим фактом ні в якому разі не можна нехтувати. Отруйні речовини можуть зберігатися в грунті і навіть в самих конструкціях будівель. А адже період розпаду у подібних речовин не десятки і навіть не сотні років. Також важливим фактором є якість проведених робіт - зміцнення несучих конструкцій, фундаменту, реконструкція стін, установка всіх необхідних систем », - застерігає Труханів.

Санвузол в будь-якій частині приміщення

Головний плюс, який випливає з хиткого правового статусу апартаментів, - при переплануванні фантазія практично не обмежена, на відміну від стандартних квартир, де досить жорсткі вимоги.

«При проектуванні архітектури внутрішнього простору і розробці планувального рішення немає таких жорстких норм і правил, як для житлових інтер'єрів. Зокрема, немає розмежування на житлові та нежитлові приміщення і мокрі точки. Таким чином, кухню і санвузли можна розташовувати в будь-якій частині приміщення, що значно розширює можливості архітектора при роботі над проектом. Звичайно, це не означає, що власники апартаментів нічим не обмежені при проведенні ремонтно-будівельних робіт. Основним документом, яким доведеться керуватися при проектуванні і проведенні робіт по реалізації проекту, тут буде регламент, встановлений компанією, що управляє для конкретного об'єкта », - говорить партнер дизайн-студії DVEKATI Катерина Сванідзе.